¿Puedo regalar o vender un piso por un precio simbólico a mi hij@?

Cuántas veces has escuchado… “Voy a poner el piso a nombre de mi hij@”. Jurídicamente esta frase es errónea, debería decirse “voy a donar a mi hij@ ese inmueble”. Si esto es lo que quieres, tienes que ser consciente de sus consecuencias.

Ten en cuenta que si vendes un piso a un hijo, perderías la posibilidad de recuperarlo y además la repercusión fiscal de una donación es importante y normalmente muy superior que en las compraventas. En el caso de las donaciones, existe la posibilidad de pactar reversión de los inmuebles donados al donante, prohibición de vender los inmuebles donados y que el donante tenga la posibilidad de disponer del inmueble donado, cosas que serían imposibles en una compraventa.

Por ejemplo, un cambio en las circunstancias del donante puede tenerse en cuenta para dejar sin efecto la donación (algo imposible en la compraventa). La reversión del bien donado es una opción muy interesante, pues permite que el donante lo recupere en cualquier caso y circunstancia, ampliando por tanto las causas de revocación de las donaciones, ya indicadas.

Por otro lado, no se debe olvidar a los otros hijos y, si se dona a uno, cuando el padre fallezca, aquel tiene la obligación de traer a la herencia el valor de lo recibido. Con ello todos se igualan en la sucesión (salvo que sea otra la voluntad del donante). Si se vende a un hijo sin cobrar nada (donación disimulada como compraventa) se está perjudicando al resto. Y si está casado en régimen ganancial, se favorece al cónyuge.

¿Si percibo un piso en donación, qué tengo que tener en cuenta?

En este caso deberás tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

¿Cuándo se debe tributar ante la Diputación Foral de Álava?

En el caso de donaciones de inmuebles que estén situados en el territorio de Álava y cuando el donatario tenga su residencia habitual en Álava.

¿Cuándo se aplica la normativa foral alavesa?

Para el caso de donaciones de bienes inmuebles cuando estos estén situados en el Territorio Histórico de Álava se aplicara la normativa foral alavesa con independencia de la residencia del que recibe la donación (donatario).

En el caso de donaciones de bienes muebles y derechos se aplicara la normativa foral alavesa siempre que el donatario tenga su residencia habitual en Álava en el momento de la donación y además hubiera residido los últimos 5 años en Álava o en cualquier otro punto de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Si el donatario en el momento de la donación tiene su residencia habitual en Álava, pero no cumple el requisito de haber residido los 5 últimos años Álava o en cualquier punto de la Comunidad Autónoma del País Vasco, será competente la Diputación Foral de Álava pero aplicará la normativa de la Comunidad Autónoma de la cual procedía. La regla de los 5 años no resultará aplicable a quienes hayan conservado la condición política de vascos con arreglo al artículo 7. º 2 del Estatuto de Autonomía.

¿Cómo tributan los bienes?

En Álava, el Impuesto depende del valor del inmueble y del grado de parentesco con el donante. Los grados de parentesco, no gozan de reducción alguna. En la mayoría de casos las donaciones son un acto altruista, pero en otros no está tan claro.

Por ejemplo para privar a determinados herederos de herencias legítimas, mediante una herencia en vida. En este sentido conviene recordar que nadie puede donar lo que no puede dejar en testamento. En otros casos, para esconder el patrimonio propio ante un posible embargo de acreedores. En este caso es evidente el riesgo de incurrir en el delito de alzamiento de bienes.

ANEXO IV TARIFAS Y REDUCCIONES PARENTESCO 01-04-12 A 16-12-2013

En el caso de que la persona a la que se le quiere transmitir la propiedad ya fuera copropietaria de una parte de la misma, se podría hacer una disolución de condominio, que tiene una tributación mucho menor.

¿Vendo mi piso a mi hijo a un precio simbólico?

Puede darse el caso de alguien que, desacertadamente, aconseje que se haga esta operación ‘como si fuera una venta’ es decir simulando que se vende la vivienda en lugar de donar. Antes de tomar esa errónea decisión, conviene recordar la doctrina del tribunal supremo al respecto:

El contrato simulado se produce cuando no existe la causa que nominalmente se expresa, por responder a otra finalidad jurídica” (sts 1/07/1989). Por ejemplo si no se consigue acreditar la entrega real de un precio adecuado por el piso no puede hablarse de compraventa, es decir, no podemos vender el piso por un euro.

El contrato simulado se produce cuando no se consigue acreditar la entrega real de un precio adecuado, entonces, no puede hablarse de compraventa.

La acción para obtener la nulidad radical de un negocio jurídico con causa ilícita por defraudar los derechos de un tercero, encubierta bajo una compraventa inexistente, es imprescriptible” (sts 23/10/2002). Es decir, el paso del tiempo no hace buena una donación disimulada mediante una compraventa, cuya nulidad puede ser declarada en cualquier momento.

El manto protector de la fe pública notarial alcanza solamente al hecho de haber sido realizadas por los contratantes ante el notario las manifestaciones que éste refleja en la escritura (confesión de haber recibido precio por el vendedor). Pero no cubre la verdad intrínseca de tales declaraciones, las cuales pueden ser desvirtuadas por los demás medios probatorios” (sts 1 julio y 5 de noviembre de 1988). El hecho de que la simulación se haga en escritura notarial no significa que el notario certifique que se trata de una compraventa, debe recordarse que el notario solamente da fe de lo manifestado por quienes acuden a él, sin pronunciarse sobre ese contenido.

Es decir, hay que tener en cuenta que la donación simulada bajo la forma de compraventa, tiene dos problemas. El primero, que el Notario tiene que comprobar los medios de pago y, el segundo, que el negocio simulado acaba dando problema.

¿Qué ocurre si posteriormente quiero vender el inmueble adquirido por donación?

En el caso de que después quieras vender el inmueble que has adquirido en donación debes saber que, generalmente, la ganancia o pérdida que obtengas deberás declararla en tu declaración del IRPF del ejercicio en que vendas los bienes.

La ganancia o pérdida se calcula como diferencia entre el valor de venta de los bienes y su valor de adquisición actualizado. Para actualizar el valor de adquisición se deben aplicar los coeficientes que indica la norma en función de la fecha en la que se produjo la adquisición.

En este caso, deberás tener en cuenta que el valor de adquisición de los bienes es el valor que se hubiera dado a los mismos en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la fecha en la que se adquiere es la fecha en la que se produjo la donación.


General Inmobiliaria, otra forma de ver las c@sas