Este sábado 16 de noviembre de 2019, tuvimos el placer de asistir a una conferencia titulada ‘Una larga expansión inmobiliaria’ del analista y consultor económico-inmobiliario, Gonzalo Bernardos.
Situación y previsión del mercado inmobiliario en Vitoria-Gasteiz
Hoy en día si vas a un banco con un millón de euros no te ponen la alfombra roja, pero si vas a pedir un crédito, te reciben con los brazos abiertos. Las entidades financieras quieren y necesitan dar crédito.
«Ahora es un buen momento para comprar un piso» Gonzalo Bernardos.
Esta es una gran diferencia con respecto al año 2008. En 2008 la banca estaba quebrada, tenía un ratio crédito-capital de 21, algo exageradísimo. Una situación que intentó disimular durante años. Pero hoy en día la situación es completamente distinta.
Ahora el ratio es muchísimo más bajo y la banca tiene capacidad de dar crédito, aunque se está dando poco por miedo a volver a la situación del 2008. Con esto la gente joven es la que se ve más perjudicada.
La capacidad de préstamo de los bancos, la creación de empleo, el crecimiento económico y los bajos tipos de interés son un escenario ideal para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Para que el mercado inmobiliario se dé mal, hacen falta una de las siguientes tres circunstancias:
- Que suban bastante y rápido los tipos de interés. Hoy en día están a cero y el año que viene también se prevé que sigan igual. Como muy pronto tocarán el 2 (el menor tipo de interés de la década anterior) en 2023. Por tanto, los tipos de interés no matarán el mercado inmobiliario.
- Exceso de oferta de viviendas. En 2006 se programaron 917.000 viviendas (récord histórico). Ahora, en 2018, se han acabado 55.000 viviendas, representando solo el 10% del total de viviendas. En el conjunto del país la gente no compra vivienda nueva porque no hay oferta. En el sector de la construcción llegamos a tener 2.625.000 ocupados y ahora tenemos casi 1.000.000. Necesitamos llegar a las 350.000 viviendas para generar un desarrollo mayor de las infraestructuras y para llegar a los 650.000 ocupados en la construcción tan necesarios.
- ¿Una nueva crisis en España? El P.I.B. tiene, por un lado, la demanda interna y, por otro lado, la externa. En externa vamos a ir a peor porque exportamos el 70% de nuestros productos a la Zona Euro y Alemania va a crecer este año un 0,4% y los años siguientes poco más. Esto ralentizará nuestro crecimiento, pero no estamos como en el año 2008. En 2008 nuestra base exportadora era muy mala, ahora nos hemos convertido en una potencia exportadora. Hemos pasado de exportar el 17% en 2009 a exportar más del 24%. En turismo somos el segundo país que más turistas recibe y en gasto por turismo somos el segundo y esto va a seguir así.
El problema que tenemos hoy en día es un «problema psicológico». Todos tenemos cicatrices de la crisis, se basan en lo que nos pasó en 2009, que nos cogió confiados y endeudados. Ahora, frente a los rumores que tenemos de crisis, la gente se ha puesto a ahorrar.
Ahorran porque tienen miedo y eso es un gran error. Hoy hay 840.000 millones de euros en cuentas corrientes y depósitos. ¿Qué rentabilidad nos da? El 0,04%. Si además nos cobran comisiones, menos todavía.
Sin embargo, si compras una vivienda, la rentabilidad que te da por el alquiler es superior a lo que te da el banco y si pides un préstamo, la rentabilidad también es superior.
Hay que quitar el miedo a invertir en vivienda, es algo rentable y seguro
Pero tenemos miedo, miedo de lo que pasó la década anterior, aunque la situación es totalmente distinta. Entre 2014 y 2018 la subida media de la vivienda de segunda mano es del 4,9%. Destacan Palma de Mallorca, Madrid y Barcelona, donde el futuro inmobiliario sí está bastante negro.
Pero Vitoria tiene una subida media del 0,3%. Porque teníamos mucha oferta de vivienda pendiente de la década pasada y porque tenemos muchos solares donde no hace falta planificación urbanística. Tenemos mucha vivienda nueva en relación a la población.
Es previsible que en los próximos años el precio de la vivienda suba moderadamente y esto dependerá del volumen de vivienda nueva que tengamos. En el pasado, Vitoria ha tenido un urbanismo que ha sido capaz de construir muchas viviendas. Además es una ciudad que tiene un crecimiento superior a la media española. Estas dos circunstancias hacen que suba el precio de la vivienda, que venga más población y Vitoria crezca. Porque uno de los principales determinantes del crecimiento de la población es que haya oferta de vivienda.
¿Es lo mismo en Palma, Barcelona o Madrid? Rotundamente no. Porque estas ciudades están contaminadas por los inversores extranjeros, que pagan precios exagerados. Están dispuestos a pagar un 30% más que el comprador nacional porque lo comparan con París, Zurich o Roma… Madrid y Barcelona son dos de las ciudades más baratas de Europa occidental. El centro de Barcelona es incluso más barato que Lisboa. Esto hace que estas tres ciudades hayan subido los precios brutalmente en los últimos años.
El que coja una hipoteca en la actualidad, va a hacer dos negocios: el precio de la vivienda subirá y, por lo tanto, le pagarán más de lo que ha pagado por la vivienda; y el que se lo compre se podrá subrogar a esa hipoteca al 1,1 o 1,5%.
Cuando se venda la vivienda dentro de unos años, al comprador le podremos pedir el dinero que valga la vivienda y una cantidad por el préstamo. Porque en el futuro, tipos de interés estarán al 3,5 y yo te doy una hipoteca al 1,1.
Es un buen momento para endeudarse si uno tiene un trabajo fijo, porque va a conseguir dos rentabilidades. La del alquiler y la de la plusvalía de la vivienda.
Alguien que tenga dinero ahorrado puede sacar rendimiento de varias formas. En renta fija, las letras del tesoro te dan -0,3. El Bono de 10 años te da el 0,4, los fondos de inversión al subir los tipos de interés, bajarán y en bolsa Wall Street está en máximos históricos subiendo desde hace 10 años y previsiblemente «pegará un petardazo».
La única inversión que te da hoy en día rentabilidad y seguridad, es la vivienda. En España en general, el precio de la vivienda está barato, pero, sin embargo, las noticias que nos dan los medios de comunicación son malas. Esto es debido a que estos medios están en Barcelona o Madrid, donde sí están caros.
La situación actual va despacio y con subidas moderadas, lo cual es un escenario muy bueno para el sector inmobiliario. Las transacciones van aumentando poco a poco.
¿Volveremos a las 955.186 viviendas de 2006? No, porque en esos años había un montón de especuladores que compraban sobre plano y revendían las viviendas infladas. Además, había muchos inmigrantes que compraban porque el banco les concedía créditos y no podían pagarlos. Pero sí que podremos llegar en 2022 ó 2023 a 750.000 transacciones.
2019 es un año muy raro porque ha entrado en marcha la nueva ley hipotecaria, parando así las transacciones. Bancos y notarios no se han entendido y ha habido dos meses de absoluto parón. Por eso, este año aparecen datos negativos pero, cuando termine, veremos que hemos llegado a las 590.000 viviendas y el siguiente año seguiremos subiendo moderadamente.
En 2006 se realizaron 955.186 transacciones pero, sin embargo, el número de hipotecas fue de 1.000.342. Daban crédito a todo el mundo y la banca estaba podrida. Hoy en día la salud es buena.
El año pasado el 40,3% de las viviendas compradas se hicieron sin crédito. Tenemos los siguientes tipos de demandas; demanda de inversión, demanda de mejora, demanda de los jóvenes, demanda especulativa y la demanda turística. ¿Quien ha movido el mercado? Principalmente la demanda de inversión ya que es la única alternativa segura y rentable. También la demanda de mejora, que seguirá aumentando aunque menos. No ha habido demanda turística, lo cual está muy bien, pero tampoco hay demanda para los jóvenes.
El político por tradición es conservador, porque tiene la perspectiva de que si hace 3 aciertos, nadie se lo valorará y si comete un solo error, su carrera política se irá al traste. Una buena alternativa serían las «hipotecas sociales». Hoy en día la mayoría de jóvenes podrían pagar sin problema la hipoteca de su casa de 200.000 euros. El problema es que no disponen del 30% de ahorro. Con las hipotecas sociales la administración avalaría provisionalmente ese 30%. Deberían ahorrarse todo el dinero que gastan en políticas de vivienda, que no sirven para nada, y gastarlo en que los jóvenes puedan adquirir una vivienda. En el caso de que hubiese impago de la hipoteca, le pasarían la casa y el crédito a otra persona. Además, el tiempo que avalan es muy corto porque el precio del piso va a ir subiendo y se amortiza muchísimo cada mes.
Los bancos necesitan dar hipotecas y progresivamente se irán acercando más a créditos del 100%. Si no dan créditos a jóvenes, los resultados de las entidades financieras serán malos.
El año que viene en Euskadi se aplicará un canon para viviendas deshabitadas, que podría derivar incluso en expropiación, pero este intervencionismo público puede retraer las inversiones. Estamos en un país capitalista y hay que respetar la propiedad privada. Si alguien quiere tener un piso para cuando sus hijos lo necesiten, ¿qué problema hay? Corremos el riesgo de repetir lo que ha pasado en Venezuela y eso no es nada bueno.
Crecimiento pausado pero continuado del mercado inmobiliario
Resumiendo, en Vitoria-Gasteiz, subida de precios moderada, subida de transacciones moderada, nada de crisis, nada de subida de tipos de interés y lo que se necesitan son más promociones para la clase media. La situación de la economía española es mucho más robusta de lo que pensamos. En la década anterior teníamos unos cimientos de barro, en la actualidad no los tenemos de acero, pero los tenemos de madera. Los años siguientes no se presentan espectaculares, pero sí buenos y lo más importante es que esta situación va para largo.
General Inmobiliaria, otra forma de ver las c@sas