Los pisos turísticos han cambiado en los últimos años la realidad de muchos edificios y comunidades de propietarios. Lo que para un propietario puede ser una oportunidad para obtener rentabilidad de su vivienda, para sus vecinos puede suponer un continuo trasiego de personas, mayor utilización de las zonas comunes o problemas de convivencia.
La legislación ha ido adaptándose a esta nueva realidad y actualmente hay una cuestión que debemos tener muy clara:
tener una vivienda no significa que podamos destinarla libremente a alquiler turístico.
Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera iniciar esta actividad en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal necesita contar previamente con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
¿Qué mayoría necesita la comunidad?
La aprobación requiere el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que además deben representar las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Esta misma mayoría puede utilizarse para aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad turística.
Por tanto, la comunidad de propietarios ha pasado a tener un papel fundamental.
Ya no se trata únicamente de comprobar si los estatutos de un edificio prohibían anteriormente las viviendas turísticas. Para las nuevas actividades es necesario obtener expresamente el visto bueno de la comunidad.
¿Puede una comunidad prohibir los pisos turísticos?
Sí.
Durante un tiempo existieron diferentes interpretaciones sobre esta cuestión porque la Ley de Propiedad Horizontal hablaba de la posibilidad de «limitar o condicionar» esta actividad.
El Tribunal Supremo aclaró posteriormente que las comunidades de propietarios también podían prohibir las viviendas destinadas a alquiler turístico mediante la mayoría de tres quintos prevista legalmente.
La legislación actual es todavía más clara y menciona expresamente la posibilidad de aprobar, limitar, condicionar o prohibir esta actividad.
Quiero convertir mi vivienda en piso turístico, ¿qué tengo que hacer?
Aquí encontramos uno de los cambios más importantes.
Si queremos comenzar actualmente una actividad de alojamiento turístico en nuestra vivienda, tendremos que comprobar diferentes cuestiones.
En primer lugar, deberemos verificar que la actividad sea compatible con la normativa turística y urbanística correspondiente.
Pero, además, si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, tendremos que conseguir previamente la aprobación expresa de la comunidad.
Por tanto, comprar una vivienda pensando en destinarla posteriormente a alquiler turístico sin comprobar antes estas circunstancias puede suponer un riesgo importante.
¿Qué pasa con los pisos turísticos que ya funcionaban anteriormente?
La nueva regulación no pretende eliminar automáticamente las viviendas turísticas que ya estaban funcionando legalmente.
Los propietarios que ya ejercían esta actividad antes de la entrada en vigor de la reforma, el 3 de abril de 2025, y que previamente se hubieran acogido a la normativa turística correspondiente, pueden continuar desarrollándola en las condiciones y durante los plazos establecidos por dicha normativa.
Es decir, debemos diferenciar claramente entre una actividad turística que ya se ejercía legalmente y un propietario que ahora quiere comenzar una nueva.
¿Puede la comunidad cobrar más gastos a un piso turístico?
También es posible.
La comunidad puede establecer cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en determinados gastos comunes de las viviendas en las que se realice esta actividad.
Para aprobarlo también es necesaria la mayoría de tres quintos.
Eso sí, el incremento de los gastos comunes imputable a la vivienda turística no puede superar el 20 %.
Puede resultar razonable si pensamos que una vivienda turística puede generar un uso más intensivo de determinados elementos comunes: ascensores, portales, accesos, limpieza, etc.
¿Y si comienzo la actividad sin permiso de la comunidad?
No es una buena idea.
La Ley de Propiedad Horizontal permite al presidente de la comunidad requerir al propietario que esté desarrollando la actividad turística sin la correspondiente aprobación para que cese inmediatamente en ella.
Si continúa realizándola, la comunidad puede iniciar las acciones judiciales correspondientes.
Por eso, antes de anunciar una vivienda en plataformas de alquiler turístico, es fundamental comprobar que disponemos de todas las autorizaciones necesarias.
En Euskadi también existe una normativa específica
La autorización de la comunidad no es el único requisito.
En Euskadi, las viviendas para uso turístico están sometidas además a su propia regulación y deben cumplir las condiciones establecidas por la normativa turística autonómica.
Entre otras cuestiones, debe comprobarse que la actividad sea compatible con las normas municipales relativas a los usos urbanísticos y la edificación, que la vivienda cumpla los requisitos exigibles y que la actividad sea conforme con las reglas de propiedad horizontal del inmueble.
Por tanto, tener el permiso de la comunidad no significa automáticamente que podamos comenzar la actividad turística.
Hay que cumplir también el resto de requisitos administrativos, turísticos y urbanísticos aplicables a la vivienda.
¿Y en Vitoria-Gasteiz?
Este punto resulta especialmente importante para nosotros.
Antes de comprar una vivienda en Vitoria con la intención de destinarla a alojamiento turístico conviene estudiar no solamente el inmueble, sino también el edificio en el que se encuentra, los acuerdos de su comunidad y la normativa urbanística aplicable.
Una vivienda que aparentemente puede ser una buena inversión podría no cumplir posteriormente los requisitos necesarios para desarrollar la actividad turística que teníamos prevista.
Si voy a comprar una vivienda, ¿qué debería comprobar?
Si nuestro objetivo es utilizarla como vivienda turística, antes de firmar la compraventa conviene conocer al menos:
- Los estatutos de la comunidad.
- Los acuerdos adoptados por la junta de propietarios.
- Si existe autorización de la comunidad para desarrollar la actividad.
- La normativa turística aplicable.
- La compatibilidad urbanística del inmueble.
- La situación administrativa de la vivienda.
- Si existen otras limitaciones que puedan afectar al uso que queremos darle.
Especialmente importante es solicitar y revisar las actas recientes de la comunidad, porque pueden existir acuerdos relativos a los pisos turísticos que condicionen nuestros planes.
Comprar primero y preguntar después puede salir caro
Una vivienda puede parecernos perfecta por situación, distribución o rentabilidad potencial y, sin embargo, no ser adecuada para el uso turístico que pretendemos darle.
Por eso, cuando compramos un inmueble con una finalidad concreta, no debemos analizar únicamente sus metros cuadrados, estado de conservación o precio.
También debemos comprobar qué podemos hacer legalmente con él.
En el caso de las viviendas turísticas, desde 2025 la comunidad de propietarios tiene mucho que decir.
Y conocer su posición antes de comprar puede evitarnos más de un problema después.
General Inmobiliaria, otra forma de ver las c@sas